Les thèmes couverts dans cette rubrique :
Notre activité
Le
Mandat, ses règles et ses conséquences,
vos avantages.
Erosion monétaire
Les Loyers, Charges et Taxes
Droits de mutation
Indice INSEE / ILC
Loyer
-> Révision d'un loyer
d'habitation
Taxe sur les bureaux en Ile de France
La Taxe foncière
Les Obligations
Amiante
Déménagement - Les démarches
Diagnostic de
Performance Energétique
Etat des risques naturels et technologiques
Loi Carrez
Pollution des sols
Saturnisme
Termite
L'amiante, obligation d'effectuer un diagnostic (
décrets n°96-977 du 7 février 1996 et n° 97-855 du 12 septembre 1997 ).
-> Depuis le 1er septembre 2002, "...un état mentionnant la présence ou, le cas
échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante
est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat
réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis ..." (article L 1134-7
du code de la santé publique qui a été introduit dans ledit code par l'article 176 de
la loi SRU).
Le décret 2002-839 du 3 mai 2002, pris en application de la loi SRU, a précisé le
contenu et les modalités de cette information obligatoire destinée aux acquéreurs, soit
principalement que :
. Tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été
délivré avant le 1er juillet 1997 sont concernés par cette mesure.
. Des différents composants de la construction (Parois, planchers,
plafonds et faux plafonds, conduits, canalisations, ascenseurs, monte-charges,...),
certaines parties bien définies doivent être vérifiées ou sondées.
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Droits de mutation .
| Immeubles à usage professionnel |
Les taxes sont passées à
5,08 % du prix de vente depuis le 1er janvier
2006. |
|
Ils comprennent :
Les émoluments du notaire
Les droits de mutation au profit des collectivités locales.
Les frais d'hypothèque |
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Déménagement, pensez aux obligations suivantes
:
- Déménagement : Faites appel à un professionnel car
il est assuré pour son activité
- Electricité et gaz ( EDF ) : Résiliation pour votre ancien
domicile et nouvel abonnement ou transfert pour votre nouvelle acquisition .
- Eau : Résiliation, et transfert ou nouvel abonnement
- Téléphone : Résiliation, et transfert ou nouvel abonnement
- Courrier : Effectuer une demande de réexpédition auprès de la
Poste ( valable un an) .
- Assurance : Résilier ou transférer votre contrat sur votre
nouveau domicile
- Sécurité sociale et caisses diverses : Informer par courrier du
déménagement
- Automobile : Changement d'adresse sur les cartes grises et sur
les assurances.
- Elections : Inscription sur les listes électorales de la Mairie
- Taxes et impôts ( Impôt sur le revenu,
Impôts société, Impôts locaux,
Redevance TV ) :
Informer les organismes de votre déménagement .
- Scolarité des enfants : Faire les démarches auprès de la
Mairie
- Abonnements divers ( revues, journaux, chaînes de télévision
privée,...):
Informer de votre changement d'adresse .
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Diagnostique de performance énergétique -
Décret d'application n°2006-1147 du 14 septembre 2006 ( Mise à
jour le 31/10/2006)
Ces diagnostics ont pour but d'informer des consommations
prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente. Ils
doivent être réalisés par des professionnels et sont exigibles dès le 1er
novembre 2006.
Sont concernés "tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à
l'exception des catégories suivantes :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou
inférieure à deux ans;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute au sens de
l'article R.112-2 du code de l'urbanisme est inférieur à 50 mètres carrés;
c) Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les
locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie
pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement;
d) Les bâtiments servant de lieu de culte;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application
du code du patrimoine."
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Erosion monétaire - Coefficients de revalorisation
à appliquer pour le calcul des plus-values réalisées en 2005 (
Mise à jour le 31/5/2006)
| Année d'acquisition ou de dépense |
Coefficient appliqué au prix d'acquisition ou à la dépense |
Année d'acquisition ou de dépense |
Coefficient appliqué au prix d'acquisition ou à la dépense |
| 1980 |
2,350 |
1992 |
1,210 |
| 1981 |
2,074 |
1993 |
1,189 |
| 1982 |
1,854 |
1994 |
1,172 |
| 1983 |
1,693 |
1995 |
1,153 |
| 1984 |
1,573 |
1996 |
1,132 |
| 1985 |
1,484 |
1997 |
1,120 |
| 1986 |
1,448 |
1998 |
1,113 |
| 1987 |
1,402 |
1999 |
1,107 |
| 1988 |
1,367 |
2000 |
1,090 |
| 1989 |
1,322 |
2001 |
1,073 |
| 1990 |
1,278 |
2002 |
1,055 |
| 1991 |
1,238 |
2003 |
1,035 |
| |
|
2004 |
1,018 |
| |
|
2005 |
1,000 |
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L'indice INSEE du coût à la construction
et l'indice de référence des loyers applicables aujourd'hui (
Mise à jour 28/10/2008
).
| Trimestre |
Indice ICC |
Indice moyen sur 4 trimestres |
Variation annuelle en % de la moyenne associée |
| 4 T 1999 |
1065 |
1072,50 |
+ 1,01 |
| 1 T 2000 |
1083 |
1075,50 |
+ 0,99 |
| 2 T 2000 |
1089 |
1079,25 |
+ 0,96 |
| 3 T 2000 |
1093 |
1082,50 |
+ 0,72 |
| 4 T 2000 |
1127 |
1098,00 |
+ 2,38 |
| 1 T 2001 |
1125 |
1108,50 |
+ 3,07 |
| 2 T 2001 |
1139 |
1121 |
+ 3,87 |
| 3 T 2001 |
1145 |
1134 |
+ 4,76 |
| 4 T 2001 |
1140 |
1137,25 |
+ 3,57 |
| 1 T 2002 |
1159 |
1145,75 |
+ 3,36 |
| 2 T 2002 |
1163 |
1151,75 |
+ 2,74 |
| 3 T 2002 |
1170 |
1158 |
+ 2,12 |
| 4 T 2002 |
1172 |
1166 |
+ 2,53 |
| 1 T 2003 |
1183 |
1172 |
+ 2,29 |
| 2 T 2003 |
1202 |
1181,75 |
+ 2,60 |
| 3 T 2003 |
1203 |
1190 |
+ 2,76 |
| 4 T 2003 |
1214 |
1200,5 |
+ 2,96 |
| 1 T 2004 |
1225 |
1211 |
+ 3,33 |
| 2 T 2004 |
1267 |
1227,25 |
+ 3,85 |
| 3 T 2004 |
1272 |
1244,50 |
+ 4,58 |
| 4 T 2004
|
1269 |
1258,25 |
+ 4,81 |
| 1 T 2005 |
1270 |
1269,50 |
+ 4,83 |
| 2 T 2005 |
1276 |
1271,75 |
+ 0,71 |
| 3 T 2005 |
1278 |
1273,25 |
+ 0,47 |
| 4 T 2005 |
1332 |
1289 |
+ 4,96 |
| |
|
Remplacement par l'Indice de
Référence des Loyers |
|
|
Indice du Coût de la
Construction |
Remplacement par l'Indice de
Référence des Loyers |
| |
Indice |
Variation annuelle |
Indice |
Variation annuelle |
|
1 T 2006 |
1362 |
+ 7,24 % |
111,47 |
|
| 2 T 2006 |
1366 |
+ 7,05 % |
111,98 |
|
| 3 T 2006 |
1381 |
+ 8,06 % |
112,43 |
|
| 4 T 2006 |
1406 |
+ 5,56 % |
112,77 |
|
|
1 T 2007 |
1385 |
+ 1,69 % |
113,07 |
+ 1,44 % |
| 2 T 2007 |
1435 |
+ 5,05 % |
113,37 |
+ 1,24 % |
|
3 T 2007 |
1443 |
+ 4,49 % |
113,68 |
+ 1,11 % |
|
4 T 2007 |
1474 |
+ 4,84 % |
114,30 |
+ 1,36 % |
| 1 T 2008 |
1497 |
+ 8,09 % |
115,12 |
+ 1,81 % |
| 2 T 2008 |
1562 |
+ 8,85 % |
116,07 |
+ 2,38 % |
Note méthodologique tirée des "Informations rapides" de l'INSEE :
"L'indice du coût de la construction (ICC) est un indice trimestriel, base 100 au
quatrième trimestre 1953, date de sa création. Il est calculé par l'INSEE et est
établi en collaboration avec le Ministère de l’équipement, des transports, du
logement, du tourisme et de la mer. L’INSEE et le Journal officiel publient, au cours
de la première quinzaine des mois de juillet et octobre de l’année (n), de janvier
et avril de l’année (n+1), les indices des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres de
l’année (n) respectivement.
L'ICC concerne les bâtiments neufs à usage principal d'habitation non communautaire.
C'est un indice de prix, fondé sur l'observation des marchés de construction conclus
entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment, à
l'exclusion des autres composantes qui entrent dans le prix de revient des logements
(charge foncière, frais annexes de promotion, frais financiers...). En comptabilité
nationale, il est utilisé comme déflateur de la production de logements neufs.
Le principe du calcul consiste, pour chaque opération de construction, à en rapporter le
prix de marché à un prix fictif obtenu en valorisant chaque élément de la construction
par son prix à une date de référence. Ces prix de référence sont regroupés dans un
bordereau général d’évaluation élaboré en 1987. Par sa méthode de calcul,
l’indice s’apparente à un indice chaîne de type Paasche. La méthode assure la
prise en compte de l’évolution de la qualité des logements et la fidélité à
moyen terme de la mesure. L'interprétation des variations trimestrielles est rendue
complexe du fait notamment, de la longueur du processus de construction. Le calcul est
effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant
l’évolution des prix de quelque 6000 logements neufs au travers du suivi de 320
dossiers. Les indices du troisième trimestre sont calculés économétriquement.
L’Indice du coût de la construction est notamment utilisé pour réviser les loyers
d'habitation (lois n° 89-462 du 06.07.1989, n° 94-624 du 21 juillet 1994). Il est
invoqué dans la révision des loyers des logements conventionnés (décret n° 95-42 du
11 janvier 1995). Il est à noter que depuis 1995, ce n'est pas directement l'indice d'un
trimestre qui est pris en compte pour la révision d'un loyer d'habitation mais la moyenne
de l’indice de ce trimestre et des trois indices précédents.
Les évolutions de l’ICC peuvent être comparées ou rapprochées de celles
d’indicateurs de coûts des facteurs, comme le BT01, élaboré chaque mois et publié
au Journal Officiel par le Ministère de l’équipement, des transports, du logement,
du tourisme et de la mer. Par ailleurs, pour ce qui concerne l’entretien et
l’amélioration du logement, les indices de prix adoptés sont les IPEA (indices de
prix de l’entretien et de l’amélioration du logement) élaborés chaque
trimestre par ce même ministère et publiés dans les collections « SES - Info rapides -
Construction » et « Bulletin statistique du SES - Construction ».
ILC - Indice des Loyers Commerciaux
Cet indice peut être appliqué pour les nouveaux baux
commerciaux et pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours. Il est
composé pour 50 % de l'IPC (indice des prix à la consommation), 25 % de l'ICC
(indice du coût de la construction) et 25 % de l'ICAV (indice du chiffre
d'affaires du commerce de détail en valeur).
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Il existe trois possibilités de révision d'un loyer d'habitation :
| 1 - |
une révision de loyer qui intervient chaque année en cour de bail (Loi
du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi du 21 juillet 1994 - article 17 d) |
| 2 - |
une augmentation possible à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque
le loyer est sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage
(article 17 c) |
| 3 - |
au cours du bail, la majoration du loyer suite à la réalisation par le
Bailleur de travaux d'amélioration (article 17 e) |
1 - Si une clause du bail le prévoit, le loyer d'un local à usage d'habitation peut
être révisé chaque année à l'initiative du Bailleur, à la date indiquée dans le
contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat.
Dans le cas contraire, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
"L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la
moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction
publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques" nous
dit la Loi dans son article 17 d.
L'indice de référence indiqué dans la clause de révision du bail est en général la
moyenne associée au dernier indice trimestriel du coût de la construction publié à la
date de signature du contrat.
Le calcul s'effectue donc de la manière suivante :
Loyer précédent X Moyenne associée du trimestre
considéré comme référence
Moyenne associée du trimestre considéré de l'année
précédente
... A vos calculettes ...
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Mandat
( Mise à jour 17/09/2008
).
Plusieurs formes intéressent notre profession. En tant que professionnel, nous ne
pouvons pas intervenir en transaction sans ce document établi préalablement à toute négociation.
Il peut être établi par toute partie (société ou particulier) souhaitant faire appel à un professionnel
dans sa démarche.
Il peut être
| |
Simple : le mandat simple permet au mandant ( vendeur, acquéreur,
bailleur ou locataire potentiel) de diversifier ses
sources de contacts, et ne l'engage que si l'intermédiaire lui
présente un candidat acceptant les conditions fixées ou qu'il accepterait de modifier
par un avenant au mandat Exclusif : le mandat exclusif transfère à l'intermédiaire
toute la charge du résultat attendu. Le mandant s'oblige à passer par son mandataire ou intermédiaire pendant toute la durée du contrat.
|
Il peut être
| |
Donné par le vendeur, il permet à l'intermédiaire de rechercher un client acheteur.
Donné par l'acheteur, il permet à l'intermédiaire de rechercher un bien
et peut être de
profiter d'une opportunité du marché qui, par essence,
nécessite une action très rapide pour aboutir.
Donné par le bailleur, il entraîne la recherche d'un
locataire par tous les moyens de prospection.
Donné par un prospect en recherche de location, il permet de travailler sur
l'ensemble du fichier connu par l'agent.
Donné par un cédant (locataire désirant céder son bail ou sous-louer), il
entraîne la recherche d'un nouveau locataire, avec une flexibilité accrue.
La commission est définie dans le mandat, ainsi que celui ou ceux qui en ont
la charge.
Dans tous les cas, un bien présenté par un intermédiaire entraînera, si
l'affaire se conclut, une rémunération de celui-ci conformément aux accords passés par
mandat. |
Il est à notre avis intéressant de confier des mandats
de recherche, car cette démarche entraîne une meilleure compréhension des
raisons de la recherche, et par suite la définition d'un cahier des charges
plus ou moins exhaustif, avant toute action ; en outre, elle permet une
réflexion en amont sur l'aménagement des locaux.
La conséquence est une économie non négligeable sur l'instant et à moyen
/ long terme dans les postes immobilier / aménagement / mobilier pour
l'entreprise qui recherche des locaux à la location ou à l'acquisition.
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Loi Carrez, obligation de spécifier la surface d'un
bien immobilier selon des critères particuliers pour toute vente d'un lot de
copropriété.
Il est maintenant obligatoire de mentionner une surface pour les lots de copropriété au
moment de la signature d'un avant-contrat. Cette obligation pourrait d'ailleurs s'étendre
à toutes les ventes.
Cette mesure doit être réalisée par un professionnel ayant une garantie couvrant ce
risque.
ATTENTION : Les plans que vous possédez ne sont en général pas conformes
aux règles imposées par cette loi et par son décret d'application.
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Le saturnisme, obligation de réaliser un état des
risques d'accessibilité au plomb pour toute promesse ou compromis de vente concernant un
immeuble affecté à l'habitation, construit avant 1948 et situé dans une zone à risques
d'exposition au plomb ( article L. 1334-5 du Code de la Santé publique - Loi n° 98-657
du 29 juillet 1998 ).
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Taxe sur les Bureaux en Ile de France ( coût
annuel au m² pour l'année 2005 )
| Zone |
1 |
2 |
3 |
| Tarif normal |
11,30 Euros/m² |
6,70 Euros/m² |
3,20 Euros/m² |
| Tarif réduit |
5,60 Euros/m² |
4,00 euros/m² |
2,90 Euros/m² |
Les zones dont définies comme suit :
| Zone 1 |
Paris 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 14, 15, 16, 17, Boulogne Billancourt,
Nanterre |
| |
|
| Zone 2 |
Paris 5, 10, 11, 12, 13, 18, 19, 20, Antony, Seine Saint Denis (93), Val
de Marne (94) |
| |
|
| Zone 3 |
Essonne (91), Seine et Marne (77), Val d'Oise (95), Yvelines (78) |
| |
|
|
Elle affecte également les locaux commerciaux dont la surface est
supérieure à 2.500 m² ( 1,80 Euros le m² ) et les locaux de stockage dont la surface
est supérieure à 5.000 m² ( 0,90 Euros le m² ), cela depuis le 1er janvier 1999. |
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Les termites et autres insectes xylophages - Obligation
de déclaration ( loi n° 99-471 du 8 juin 1999 et décret n°2000-613 du 3 juillet 2000
).
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Copyright SPACIMO 2007 - Document non
contractuel